Jak kupić tanie mieszkanie? Przedstawiamy na to pomysły

Przeciętny Warszawiak mógłby za roczną pensję kupić niewiele ponad 2 m kw. apartamentu w centrum swojego miasta. W przypadku mieszkańców Berlina, Brukseli i Wiednia wynik ten byłby nawet pięciokrotnie wyższy. Polska zajmuje w Europie 25 miejsce na 27 pod względem możliwości zakupowych mieszkańców stolic. Mieszkania w kraju są więc relatywnie drogie. Nie znaczy to jednak, że nie można kupić lokali znacznie taniej – Home Broker pokazuje jak to zrobić.

       1.    Mieszkanie obciążone prawem dożywocia

Tanim sposobem na własne „M” może być zakup mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywocia. Cała transakcja polega na tym, że w umowie notarialnej przenoszącej prawo do lokalu nowy nabywca zobowiązuje się do przyjęcia pod swój dach i dożywotniego utrzymywania oraz opieki nad poprzednim właścicielem. Po jego śmierci nowy nabywca zobowiązany jest także pokryć koszty pochówku. W związku z tym właśnie zakup mieszkania obciążonego prawem dożywocia powinien być znacznie tańsze niż na rynku. O ile tańszy? Przyjmijmy, że Pani w wieku 70 lat chciałaby sprzedać dwupokojowe mieszkanie, które warte jest 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi. Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku żyć będzie jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie. Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie w przypadku rodzimej waluty oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł. Oznaczałoby to, że mieszkanie warte 400 tys. zł można kupić za około 200 tys. zł zawierając przy tym umowę dożywocia z poprzednią właścicielką.

        2.  Zakup od komornika

Podobnie, nawet o jedną trzecią taniej można kupić mieszkanie, które wystawił do sprzedaży komornik. Pozwala mu na to Kodeks Postępowania Cywilnego. W pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. Dlaczego więc nie jest to popularna forma zakupu mieszkania? Powodów można znaleźć kilka.

Po pierwsze wartości, o których mowa powyżej są cenami wywoławczymi, a ostateczna cena zakupu jest wynikiem licytacji między zainteresowanymi. Dużym ograniczeniem jest także fakt, że ogłoszeń o licytacjach komorniczych jest niewiele, bo i egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią się skutecznie bronić. Na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest teraz aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania obecnie Home Broker ma w ofercie około 20 tys. mieszkań zarówno nowych jak i używanych, które czekają na nabywców. Mało ogłoszeń to też skromny wybór. Kupujący nie będzie mógł więc wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony. Zgodnie z prawem istnieje bowiem wymóg rozpowszechniania tego typu informacji jedynie za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Nie jest tajemnicą, że z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Ponadto aby kupić mieszkanie na licytacji komorniczej najlepiej jest dysponować gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium. Jest to kwota wynosząca 10% wartości nieruchomości. Pozostała kwota musi zostać zapłacona w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala aby termin ten wydłużyć, ale nie może wtedy przekroczyć miesiąca. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne, choć nie niemożliwe. Ponadto nie zawsze na licytacji jest wystawiana nieruchomość o okazyjnej cenie w porównaniu do oferty rynkowej. Może to wynikać chociażby z trywialnej pomyłki obliczeniowej popełnionej przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialnego za wycenę nieruchomości lub braku ważnych dla wyceny informacji. Na koniec pozostaje kwestia najważniejsza -  w przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.

        3.   Wykup mieszkania od gminy, wojska lub nadleśnictwa

Kolejnym sposobem na tanie własne „M” jest wykup mieszkania od gminy, państwowego pracodawcy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Lasów Państwowych lub PKP. Tego typu transakcje normuje kilka różnych ustaw, ale umożliwiają zakup mieszkania nawet za 3,75% wartości nieruchomości. Problem w tym, że uprawnionymi do nabycia z wysokimi bonifikatami są najemcy lokali, a czasem też osoby im bliskie stale z nimi mieszkające. Jak wygląda taka procedura na przykładzie wykupu mieszkania od Lasów Państwowych? Po pierwsze dotychczasowy właściciel musi ogłosić chęć sprzedaży mieszkań. Ponadto najemca musiał przepracować lub przynajmniej wynajmować mieszkanie należące do Lasów Państwowych przez trzy lata. Dopiero wtedy może on skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa nabycia i skorzystać z bonifikaty. Wynosi ona 6% za każdy rok zatrudnienia i 3% za każdy rok najmu. W sumie nie może jednak przekroczyć 95% wartości nieruchomości w przypadku osób, które w Lasach Państwowych przepracowały minimum 3 lata. Za 5% wartości mogą wykupić zajmowane mieszkania także emeryci i renciści. W obu tych przypadkach należność można rozłożyć na 60 miesięcznych rat przy czym oprocentowanie nie może przekroczyć o więcej niż 2 pp. stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie maksymalnie byłoby to więc 5,75%. Ponadto osoby, które w Lasach Państwowych nie pracowały, ale wynajmują mieszkanie od przynajmniej 3 lat i mają umowę na czas nieokreślony mogą skorzystać z bonifikaty nieprzekraczającej 45% wartości nieruchomości. W tej beczce miodu jest jednak i łyżka dziegciu. Jeśli przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania z bonifikatą lokal zostanie sprzedany, to Lasy Państwowe wystąpią o zwrot bonifikaty powiększonej o wzrost cen nieruchomości.

       4.   Suterena

Wszyscy mogą jednak skorzystać z możliwości zakupu mieszkania w suterenie. W związku z mało atrakcyjnym usytuowaniem w budynku lokale takie nie cieszą się powodzeniem, a przez to ich ceny są przystępne. Przykład? W Warszawie za 148 tys. zł można kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 26 m kw. Jest ono w dobrym stanie i mieści się w suterenie odnowionej kamienicy na terenie dzielnicy Włochy. Dla porównania przeciętna cena ofertowa mieszkań dwupokojowych w tej dzielnicy wynosi 8122 zł za m kw. Można więc przyjąć, że gdyby przedmiotowy lokal nie był położony w suterenie, to jego wartość wynosiłaby 211 tys. zł, a więc o blisko połowę więcej. Cena jest jednak pochodną negatywnych aspektów tego wyboru. Mieszkania w suterenach są słabo doświetlone i najbardziej podatne na ewentualne zalanie. Poziom, na którym znajdują się okna może też być przeszkodą na drodze do prywatności.

       5.   Poddasze do adaptacji

Analogicznie można też szukać miejsca zamieszkania na poddaszu. Na rynku dostępne są bowiem oferty sprzedaży powierzchni tuż pod dachami kamienic. Aby takie lokale nieużytkowe zaadoptować na cele mieszkaniowe niezbędne jest poniesienie niemałych nakładów. Cena ich zakupu jest jednak bezkonkurencyjna, a prace adaptacyjne można przeprowadzić we własnym zakresie, co obniża koszty. Na przykład na Starym Mieście w Krakowie można kupić poddasze o powierzchni 185 m kw. w kamienicy z XIX wieku. Cena ofertowa to 3,2 tys. zł za m kw. Dla porównania za metr mieszkania w tej dzielnicy trzeba zapłacić ponad 10 tys. zł.

        6.  Mieszkanie do remontu

Jeśli potencjalnego kupującego przeraża skala prac budowlanych jaką trzeba przeprowadzić, aby zaadoptować poddasze dla celów mieszkalnych, rozwiązaniem może być nabycie mieszkania w stanie do remontu. Nie zawsze jednak rozwiązanie takie się opłaca. W 11 zbadanych miastach lokale w stanie wymagającym remontu są średnio o 339 zł tańsze w przeliczeniu na m kw. od lokali w dobrym stanie. Gdyby założyć, że remont zostałby przeprowadzony możliwie najniższym kosztem przez nowego nabywcę i wymagał: wyrównania ścian, wymiany podłóg wraz z wylewkami, wymiany okien, drzwi, akcesoriów łazienkowych oraz glazury i elementów instalacji elektrycznej, to na same materiały do remontu mieszkania o powierzchni 50 m kw. trzeba by było wydać 23 tys. zł. Oznacza to koszt rzędu 460 zł w przeliczeniu na m kw. Kupując lokal do remontu w średniej cenie i wykonując następnie remont w sumie zapłacilibyśmy więc więcej niż nabywając mieszkanie, które nie wymaga dużej ingerencji. Szacunki te pokazują jednak sytuację przeciętną, co nie znaczy, że kupując mieszkanie do remontu nie można zaoszczędzić.

       7.  Zakup z kredytem „Rodzina na Swoim”

Małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko mają do dyspozycji znacznie prostszy sposób, żeby zaoszczędzić przy nabyciu mieszkania. Jeśli planują się na ów zakup zadłużyć, powinny pomyśleć o zakupie mieszkania z wykorzystaniem programu „Rodzina na Swoim”. Obecnie można za jego pomocą kupić mieszkanie o powierzchni do 75 m kw., lub kupić bądź wybudować dom do 140 m kw. Ponadto do programu kwalifikują się nieruchomości, których cena nie przekracza limitów ustalanych dla konkretnych obszarów. Praktyka pokazuje jednak, że są one obecnie na tak wysokim poziomie, że przekraczają przeciętną cenę transakcyjną na rynku używanych mieszkań.

Co zyskują osoby korzystające z tego programu dofinansowania? Przede wszystkim dopłatę blisko połowy odsetek przez pierwsze 8 lat spłacania kredytu. Warto jednak zauważyć, że dopłata jest należna do 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Jak to wygląda na liczbach? Gdyby rodzina zaciągnęła kredyt na 30 lat i 300 tys. zł na mieszkanie o powierzchni 50 m kw. przy oprocentowaniu 5,74% w skali roku, to łącznie musiałaby oddać do banku 563 tys. zł. W normalnych warunkach rynkowych byłoby to o 630 tys. zł. Dzięki rządowej dopłacie rodzina mogłaby więc zaoszczędzić 67 tys. zł.

         8.   Zakup za gotówkę

Pozostając w sferze finansowania zakupu warto też zwrócić uwagę na tak zwane „okazje”. Bez wątpienia jest to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa niż rynkowa. Właśnie dlatego lokale takie występują w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby jednak z takiej oferty skorzystać, trzeba dokonać transakcji szybko. Zazwyczaj wyłącza to więc możliwość pozyskania środków w formie kredytu i to jest właśnie główny mankament „okazji”.

         9.  Wielka płyta

Gdy nabywca ma ograniczony budżet na zakup mieszkania i nie może skorzystać z programu rządowego dofinansowania kredytu, rozwiązaniem może się okazać lokal w budynku z wielkiej płyty. W tym typie budownictwa wiele osób odpychają: skrajnie modernistyczna architektura, krzywe ściany, problemy z wentylacją, akustyką i termoizolacyjnością, czy chociażby wielkość i wysokość pokoi. Nie brakuje także osób wątpiących w trwałość budynków wzniesionych w technologii wielkopłytowej wskazujących na wątpliwą jakość połączeń między płytami. Po drugiej stronie barykady stoją natomiast zwolennicy budynków tego typu budownictwa, którzy wskazują na dobrze rozwiniętą infrastrukturę, często atrakcyjną lokalizację i dobrą komunikację, a także duże przestrzenie między poszczególnymi blokami na terenie osiedli budowanych w technologii wielkopłytowej. Największym atutem jest jednak cena – zamiast mieszkania w nowym budownictwie można kupić ponad dwa razy większe w bloku z wielkiej płyty. Skąd takie różnice? Mieszkania w blokach z wielkiej płyty mają o jedną czwartą mniejsze metraże – przy założonej liczbie pokoi, a poza tym każdy metr jest o tyle samo tańszy niż w nowych blokach.

        10.  Mieszkanie od dewelopera na obrzeżach

Gdyby jednak nabywca chciał zamieszkać w lokalu o wyższym standardzie, to po relatywnie tanie mieszkania powinien udać się do dewelopera na obrzeżach swojego miasta. Rozwiązanie takie niesie za sobą jednak pewne problemy. Po pierwsze obrzeża są zazwyczaj źle skomunikowane z centrum. Po drugie obecnie dostępne w sprzedaży mieszkania są zazwyczaj dopiero w budowie, a więc na odebranie kluczy można czekać nawet dwa lata. Ostatnim mankamentem jest standard deweloperski wymagający jeszcze wykończenia. Jest to dodatkowy koszt rzędu minimum kilkuset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Zakup od dewelopera nowego mieszkania na obrzeżach może mieć jednak pewne plusy. Po pierwsze wraz z rozwojem miasta obrzeża zyskują coraz lepsze połączenie z centrum miasta, przez co lokalizacja jest coraz bardziej atrakcyjna. Ponadto chcąc sprzedać tego typu lokal w perspektywie nawet 10 lat będzie się dysponowało relatywnie nowym mieszkaniem o przyzwoitym standardzie. Z każdym rokiem taka definicja coraz mniej przystaje do kilkudziesięcioletnich budynków z wielkiej płyty. Koniecznie przed zakupem pierwszego lokum trzeba więc sprawdzić jaką ofertę najtańszych mieszkań posiadają deweloperzy.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker