Co się dzieje na rynku mieszkaniowym? Rekordowy luty

W lutym oddano do użytkowania łącznie blisko 12,1 tys. mieszkań - wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego. Jak na pojedynczy miesiąc jest to dużo, ale bardziej interesujące jest to, że jest to rekordowy wynik jak na luty – od 1991 roku tylko raz, w 2008 roku, zdarzyło się, że liczba oddanych lokali w lutym przekroczyła 10 tys. Taki wynik – i to pomimo niesprzyjającej aury – trzeba wiązać z faktem zbliżającego się wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywanej potocznie ustawą deweloperską, która otaczając większą ochroną nabywców, nakłada więcej obowiązków na inwestorów. Dotyczyć to będzie wszystkich mieszkań, które zostaną wprowadzone do sprzedaży po 28 kwietnia br. Deweloperom zależy więc, aby jak najwięcej mieszkań nie zostało objętych nowymi przepisami. I prawdopodobnie właśnie dlatego w ciągu dwóch pierwszych miesięcy br. oddali do użytkowania ponad 8,5 tys. lokali – o 3 tys., czyli 54 proc. więcej niż przed rokiem.

W preferowanym przez nas ujęciu 12-miesięcznym, liczba oddanych do użytkowania lokali wyniosła 136,6 tys. sztuk, o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik najlepszy od listopada 2010 roku, ale warto podkreślić, że jest to cały czas mniej od średniej, którą dla ostatnich czterech lat podliczyliśmy na 148,1 tys. lokali.

Wizja rychłego wejścia w życie przepisów nowej ustawy rzutuje zresztą nie tylko na samą liczbę oddawanych lokali, ale także na liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz na liczbę wydanych pozwoleń. W skali 12 miesięcy liczba rozpoczętych inwestycji, jeśli chodzi o liczbę lokali mieszkalnych, przekroczyła 163 tys. W porównaniu z analogicznym wcześniejszym okresem to 1,45 proc. więcej. Jest to co prawda najwięcej od lutego 2009 roku, jednak trzeba zauważyć, że dynamika wzrostu nie jest szczególnie duża.

Zdecydowane przyspieszenie widać za to w liczbie wydanych pozwoleń. W ostatnich 12 miesiącach ich liczbą wyniosła już ponad 188,3 tys., co oznacza roczną dynamikę wzrostu na poziomie 8,8 proc. A wszystko za sprawą praktycznie wyłącznie deweloperów. W tym okresie wystarali się oni o pozwolenia na budowę ponad 86 tys. mieszkań, czyli o ponad 18,5 tys. lub 27,5 proc. więcej niż w roku wcześniejszym. W każdym z pozostałych segmentów rynku – spółdzielczym, indywidualnym i pozostałych – odnotowaliśmy spadek.

Komentarz i prognoza

Za zdecydowanym przyspieszeniem w liczbie oddawanych lokali oraz uzyskiwanych pozwoleń, zwłaszcza w segmencie mieszkań przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem, kryje się najpewniej chęć zdążenia przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Spod obowiązywania jej przepisów, nakładających większe restrykcje na deweloperów, wyłączone będą wszystkie mieszkania, które zostaną wprowadzone do sprzedaży przed 28 kwietnia. Deweloperzy dążą więc do tego, aby wystartować ze sprzedażą jak największej ich liczby, a do tego potrzebują uzyskać pozwolenie na budowę. Prawdopodobnie właśnie dlatego obserwujemy znaczący wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania i wydawanych pozwoleń, zaś pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji już nie. Nie można bowiem zapominać, że w deweloperzy cały czas mają w sprzedaży znaczną pulę lokali, z czego sporo to mieszkania gotowe. Zależy im więc teraz na uzyskaniu pozwoleń, ale z rozpoczynaniem nowych inwestycji już tak się nie spieszą, czekając najprawdopodobniej na poprawę koniunktury na rynku. Jeśli tak jest w istocie, to kolejne dwa miesiące powinny przynieść dalszy wzrost wydawanych pozwoleń. Liczba oddawanych lokali także powinna rosnąć, natomiast pod względem rozpoczynanych inwestycji możemy obserwować pewnego rodzaju stabilizację.

Bernard Waszczyk, Open Finance