Gdy prowadzisz firmę w mieszkaniu grozi Tobie wyższy podatek od nieruchomości

Działalność gospodarcza często jest rejestrowana w mieszkaniu przedsiębiorcy. W takiej sytuacji ma on prawo do zaliczenia w koszty firmy części wydatków związanych z eksploatacją mieszkania, odsetek od zaciągniętego na jego zakup kredytu oraz kwot wynikających z amortyzacji - w części przypadającej na tę część domu czy mieszkania, która używana jest w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zakładając, że prowadzący firmę ma 120-metrowe mieszkanie, w którym przeznacza pod działalność ok. 30 m kw., do kosztów będzie mógł zaliczyć miesięcznie 25% wydatków związanych z eksploatacją lokalu (np. rachunków za prąd, gaz, wywóz śmieci itp.), 25% zapłaconych odsetek od kredytu oraz 25% kwoty wynikającej z amortyzacji. Dzięki temu ma szanse na znaczne obniżenie podatku dochodowego.

Czy to już tylko firma, czy jeszcze mieszkanie?
Przedsiębiorcy zadają sobie jednak często pytanie – czy w takiej sytuacji są zobowiązani do zapłaty wyższego, przewidzianego dla firm podatku od nieruchomości dla 25% mieszkania? Stawki podatku od nieruchomości są bowiem różne w przypadku budynków mieszkalnych i firmowych. W przypadku tych pierwszych maksymalna stawka podatku od nieruchomości w 2013 r. (każda gmina decyduje indywidualnie, czy zastosuje maksymalne, czy niższe stawki, niezależnie od przeznaczenia lokalu) wynosi 0,88 zł za m kw. rocznie, natomiast w przypadku lokali przeznaczonych pod działalność gospodarczą maksymalna stawka jest kilkadziesiąt razy wyższa i wynosi 22,82 zł za m kw rocznie. W przypadku naszego przykładowego przedsiębiorcy oznaczałoby to, że podatek od nieruchomości za 25% mieszkania wykorzystywanego w związku z działalnością gospodarczą wynosiłby nie 26,4 zł rocznie, tylko 684,60 zł (przy założeniu, że stosowana jest maksymalna stawka podatku, co ma miejsce zazwyczaj w dużych miastach i bogatych gminach).

Wyższy podatek, gdy wyłączona jest funkcja mieszkalna
Wydawać by się mogło, że w związku z wyrokiem NSA z dn. 11 sierpnia 1992 r. (sygn. akt SA/Wr 650/92) odpowiedź na pytanie jest jasna. Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika bowiem, że część budynku mieszkalnego może być opodatkowana wyższą stawką podatku od nieruchomości, przewidzianą dla firm, jeżeli została przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych, związanych z zamieszkiwaniem budynku. Co oznaczałoby, że jeśli przedsiębiorca jednocześnie mieszka w pokoju, w którym pracuje na rzecz swojej firmy, nie musi płacić wyższej stawki podatku od nieruchomości. 
Urzędy i biura księgowe mają jednak często odmienne zdanie w tej kwestii - stoją na stanowisku, że jeśli przedsiębiorca zalicza w koszty firmy część wydatków związanych z eksploatacją mieszkania czy amortyzuje lokal będący środkiem trwałym firmy, powinien także płacić wyższy podatek od nieruchomości.

A co na ten temat sądzą doradcy podatkowi?
Przedsiębiorcy prowadzący swoje biuro we własnym mieszkaniu, zachowują najczęściej funkcje mieszkalne takiego lokalu. Czynności związane z prowadzeniem biznesu wykonują w wydzielonym do tego celu miejscu w mieszkaniu, nie adaptują lokali dla potrzeb biurowych, ani też nie wpływają na zmianę sposobu użytkowania takiego lokalu, dlatego też w takiej sytuacji podatek od nieruchomości powinien był naliczany według zasad właściwych dla lokali mieszkalnych – uważa Magdalena Flis, doradca podatkowy. – Jeśli jednak lokal mieszkalny przedsiębiorca  przerobiłby na lokal usługowy, np. sklep, w takiej sytuacji, w związku z większą uciążliwością prowadzonej działalności, podatek powinien być naliczony według zasad właściwych dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna może pomóc
Co więc może zrobić przedsiębiorca, by nie narażać się na zarzut uszczuplenia podatku, a jednocześnie bez potrzeby nie płacić fiskusowi zbyt dużo? W przypadku podatku od nieruchomości, tak jak w innych przepisach podatkowych, można wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, która z jednej strony daje ochronę prawną, z drugiej strony, gdy jest niekorzystna, można się od niej odwołać. Wniosek kieruje się odpowiednio do wójta, burmistrza (prezydenta miasta), starosty lub marszałka województwa. Organ na zajęcie stanowiska ma maksymalnie 3 miesiące. Co ważne, z takim wnioskiem nie można wystąpić w sprawach, które w tym samym zakresie zostały już rozstrzygnięte decyzją ustalającą wysokość podatku od nieruchomości w 2013 r. Oznacza to więc, że w tym trybie nie uda się już wystąpić z interpretacją dotyczącą 2013 r. (chyba że z jakiś względów podatnik jeszcze nie otrzymał takiej decyzji). Wyjątek to sytuacja, w której zmieni się stan faktyczny, czyli np. gdy ktoś dopiero otworzy działalność gospodarczą lub przeniesie firmę do własnego mieszkania.

Agata Szymborska-Sutton, Tax Care
Katarzyna Rola-Stężycka, Tax Care