Polski rynek luksusowych apartamentów wart ok. 450 mln zł

W raporcie segment luksusowych nieruchomości mieszkalnych podzielony został na dwie kategorie: apartamenty i rezydencje.

90 proc. wartości rynku luksusowych nieruchomości budowanych i sprzedawanych przez deweloperów generowane jest na rynku apartamentów, którego wielkość szacuje się na ok. 440-460 mln zł. W ostatnich latach liczba transakcji realizowanych w ciągu roku waha się od 160 do 180.

Natomiast na rynku luksusowych rezydencji, czyli ekskluzywnych wolnostojących domów jednorodzinnych oferowanych przez deweloperów, dochodzi rocznie do 20-25 transakcji sprzedaży, opiewających łącznie na ok. 50-57 mln zł. Domy te sprzedawane są jednak z reguły w stanie wymagającym dużych nakładów na wykończenie.

O znaczącej wielkości rynku apartamentów można mówić w przypadku pięciu aglomeracji o najlepszej sytuacji gospodarczej: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania. Chociaż w ostatnich latach rośnie znaczenie Wrocławia i Krakowa, to pod względem realizowanych jednostek mieszkalnych, największym rynkiem w Polsce jest zdecydowanie Warszawa. Na koniec I kwartału 2015 roku wśród lokali o cenach brutto 16-18 tys. zł/mkw ponad 1/3 stanowiły oferty ze stolicy. W latach 2009-2014 w Warszawie wybudowano około 3 000 apartamentów, z których 400 stanowiły lokale luksusowe.

W przedziale cenowym powyżej 18 tys. zł/mkw blisko 90 proc. luksusowych mieszkań także znajduje się w stolicy. Obecnie w Warszawie w ofercie znajduje się kolejnych 300 ekskluzywnych mieszkań. Maksymalne ceny sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł/mkw, we Wrocławiu i Krakowie ok. 40 tys. zł/mkw, a w Poznaniu i Trójmieście ok. 30 tys. zł/mkw.

Według autorów raportu, w kilkuletniej perspektywie liczba apartamentów o cenach jednostkowych przekraczających 17 tys. zł/mkw, sprzedawanych rocznie w pięciu kluczowych aglomeracjach, powinna przekroczyć 250, zaś łączna wartość rynku - poziom 500 mln zł (w cenach brutto).

W porównaniu do dojrzałych gospodarek Europy Zachodniej polski rynek luksusowych nieruchomości cechuje relatywnie niski poziom cen i stosunkowo niewielka liczba prawdziwie luksusowych inwestycji. Tylko nieliczne polskie apartamenty odpowiadają pod względem jakości wykończenia i powierzchni najwyższym standardom światowego luksusu.

- Ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 mln zł, podczas gdy najdroższe transakcje sięgają 10 mln zł. To wciąż niewiele w porównaniu do spektakularnych wartości notowanych w największych światowych metropoliach - rekordowe transakcje przekroczyły ostatnio kwotę 200 mln dol. za penthouse w Londynie, 70 mln dol. za apartament w Nowym Jorku, 65 mln dol. za dom szeregowy w Paryżu, zaś najdroższy niedawno sprzedany penthouse w Hongkongu osiągnął cenę 105 mln dol. W przypadku Monako maksymalne ceny przekraczają 80 tys. euro/mkw, podczas gdy przeciętne ceny wynoszą kilkanaście tysięcy euro za metr kwadratowy w pełni wyposażonego i umeblowanego apartamentu - komentuje Kazimierz Kirejczyk, partner zarządzający i prezes zarządu REAS.

Aby uznać nieruchomość za luksusową, kluczowa jest prestiżowa lokalizacja obiektu, tj. w centrum miasta, w rejonie starówki, niedaleko parku czy w sąsiedztwie teatrów i opery. Luksusowe apartamentowce charakteryzuje też unikatowa architektura i wykorzystanie szlachetnych materiałów wykończeniowych. Z raportu KPMG i REAS wynika, że do najczęściej występujących udogodnień w inwestycjach z segmentu apartamentów należą monitoring oraz przestronne lobby z recepcją. W najbardziej ekskluzywnych apartamentach znajduje się także przestrzeń rekreacyjna z klubem fitness, sauną czy basenem. W ofercie części inwestycji znajdują się także usługi concierge, których zakres obejmuje zarówno pomoc w sprawach codziennych, jak i nietypowe życzenia związane z organizacją czasu, podróży i rozrywką. W ostatnich latach popularna staje się także funkcja "inteligentny dom", umożliwiająca zdalne sterowanie ogrzewaniem, klimatyzacją, oświetleniem czy urządzeniami AGD.

W segmencie nieruchomości nie istnieje jedna uniwersalna definicja "granicy luksusu". Polacy o zarobkach w przedziale 10-20 tys. zł uważają średnio 16 tys. zł za minimalną cenę za 1 mkw luksusowego apartamentu, podczas gdy w opinii badanych o najwyższych dochodach powyżej 20 tys. zł - cena 1 mkw luksusu rozpoczyna się od 17 tys. zł. Kwota ta jest jeszcze wyższa (blisko 20 tys. zł/mkw) w oczach kluczowych nabywców dóbr i usług luksusowych, czyli osób określanych jako HNWI (ang. high net worth individuals). Najbogatsi mieszkańcy Polski to przede wszystkim osoby w wieku 40-59 lat, najczęściej zamieszkujące miasta powyżej 250 tys. mieszkańców. Ponad połowę polskich HNWI stanowią prywatni przedsiębiorcy, a jeden na pięciu jest przedstawicielem najwyższej kadry kierowniczej (prezesi, członkowie zarządów, dyrektorzy). Według szacunków KPMG, liczba HNWI w Polsce w 2014 roku wyniosła ok. 47 tys. osób, a 84 proc. z nich deklaruje, że jest w posiadaniu przynajmniej jednej luksusowej nieruchomości.

Raport "Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce" powstał we współpracy KPMG w Polsce z firmą REAS. Jego celem jest przedstawienie syntetycznej analizy sytuacji na rynku luksusowych nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem segmentu luksusowych apartamentów. Pierwsza część badania przedstawia sytuację na rynku luksusowych nieruchomości w 5 polskich aglomeracjach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście) w oparciu o dane REAS zebrane podczas trwającego od 2000 roku stałego monitoringu rynku mieszkaniowego w Polsce. Druga część analizy koncentruje się na nabywcach luksusowych nieruchomości w Polsce. Bazuje ona na badaniu wśród zamożnych i bogatych Polaków, które zostało przeprowadzone we wrześniu i październiku 2014 r.